Gewährleistungsanspruch des Käufers wegen mangelhafter WE-Begründung (iZm einem Gewährleistungsausschluss)

Nach bereits vorliegender Rsp zu nicht WE-tauglichen Räumen soll jedenfalls dann die Begründung von WE an der Liegenschaft nicht insgesamt und abschließend nichtig sein, wenn künftig eine rechtskonforme Gestaltung (Zuordnung des Abstellraums einem WE-Objekt als Zubehör) keine geänderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. In diesem Fall soll bis zur neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung das „WE“ am betroffenen Raum als schlichtes Miteigentum anzusehen sein. Nach ebenfalls bereits bestehender Rsp soll selbst dann, wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung deshalb (momentan) aussichtslos ist, weil kein Wohnungseigentümer bereit ist, den unselbstständigen Raum in sein Zubehör-WE zu übernehmen, jedenfalls schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten bestehen. Daraus folgt, dass der Verkäufer dem Käufer sowohl die zugesagte bücherliche Rechtsstellung und jedenfalls Miteigentum sowie die Nutzungsbefugnis an den betreffenden Wohnungen vermittelt hat. Außerdem stehen dem Käufer alle auch dem Verkäufer zugekommenen rechtlichen Möglichkeiten offen, um selbst im Wege einer Neuparifizierung und gestützt auf die Treuepflicht der Miteigentümer eine gesamthafte Sanierung des WE zu betreiben.

Ob ausgehend von der Leistungsbeschreibung in Verbindung mit der vereinbarten Übertragung der Rechtsstellung überhaupt ein Rechtsmangel vorliegt, kann dahingestellt bleiben, wenn der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsverzicht greift, leistet doch der Verkäufer dann keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft, Eignung und Beschaffenheit des Vertragsgegenstands. Von diesem Gewährleistungsverzicht sind jedenfalls auch die aus der Praxis bekannten Probleme mit der wirksamen Begründung von WE im Zusammenhang mit „Nebenräumen“ und „Zubehörflächen“ umfasst.

• Vonkilch, Andreas