Bereits mit der WGG-Novelle 2016 hat der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen verschärft, um Spekulationsvorgänge mit gemeinnützig errichteten Wohnungen möglichst zu unterbinden. Um die Aufsicht über gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) zu stärken, den Schutz des Vermögensbindungsprinzips gegen potenzielle Spekulationen insgesamt weiter zu verfestigen, hat der Gesetzgeber mit der WGG-Novelle 2019 zusätzliche Verschärfungen im Aufsichtsregime vorgenommen. Vorliegender Beitrag setzt sich mit diesen Neuerungen auseinander.
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Inhalt der Ausgabe
S. 456 - 459, Aufsatz
Sommer, Andreas
Die WGG-Novelle 2019 – ein Schritt zur Ökologisirung des Wohnrechts?
Der vorliegende Beitrag widmet sich der Frage, welche im positiven Sinn ökorelevanten, öffentlich- und wohnzivilrechtlichen Neuerungen im Rahmen der WGG-Novelle 2019 vorgesehen sind.
S. 460 - 461, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD – Die gerichtliche Abberufung des Verwalters im WEG
S. 462 - 465, Rechtsprechung
Zur Passivlegitimation im Verfahren auf angemessene Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG
Der Eigentümergemeinschaft kommt in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung Rechtspersönlichkeit zu, sodass sie insoweit Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden kann. Daraus folgt aber nur, dass der WE-Vermieter alle mietrechtlichen Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, nicht aus Eigenem erfüllen kann. Die mangelnde Verfügungs- und Entscheidungsbefugnis des Vermieters betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft führt aber nicht dazu, dass automatisch die Eigentümergemeinschaft für diese Ansprüche passiv legitimiert wäre, sondern bewirkt im Fall eines nach § 2 Abs 1 MRG mit dem Wohnungseigentümer begründeten Mietverhältnisses, dass der Mieter mangels Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer seinen Erhaltungsanspruch gegen seinen Vermieter im streitigen Rechtsweg durchsetzen muss, wobei dieser auf die Wahrnehmung seiner Minderheitsrechte zu klagen ist. Im Verhältnis zu seinem Mieter bleibt der Vermieter für die Erfüllung der aus § 3 MRG resultierenden Verpflichtung zur Erhaltung verantwortlich. Es ist nur konsequent, die damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten ihm und nicht der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. Werden solche Arbeiten im Auftrag der Eigentümergemeinschaft vorgenommen, sind sie im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zu seinem Mieter jenem zuzuordnen, dienen sie doch auch der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten aus dem Bestandverhältnis. Begehren auf Ersatz von Ansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG sind daher an den Vermieter und nicht an die Eigentümergemeinschaft zu richten.
Nur der Wohnungseigentümer, der WE-Bewerber, der dinglich oder obligatorisch berechtigte Fruchtnießer der Liegenschaft oder Mieter eines ganzen Hauses schließen Hauptmietverträge ab. Die vom Fruchtnießer einer Wohnung geschlossenen Mietverträge sind als Untermietverträge zu qualifizieren.
S. 465 - 465, Rechtsprechung
Eintritt in das Mietverhältnis bei Tod des Hauptmieters: Voraussetzung des gemeinsamen Haushalts
Die Eintrittsberechtigung iSd § 14 Abs 3 MRG setzt ein auf Dauer berechnetes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften voraus. Der Eintrittsberechtigte muss seinen Lebensschwerpunkt in der aufgekündigten Wohnung haben.
S. 465 - 466, Rechtsprechung
Anspruch des Mieters auf Anfertigung von Kopien der BK-Abrechnung und/oder der Belege gem § 21 Abs 3 MRG
Der in § 21 Abs 3 MRG normierte Anspruch des Mieters, vom Vermieter gegen Kostenersatz die Anfertigung von Kopien der BK-Abrechnung und/oder der Belege verlangen zu können, hängt mit der Erfüllung der Abrechnungsverpflichtung durch den Vermieter zeitlich zusammen. Der zeitliche Zusammenhang ist jedenfalls gewahrt, wenn der Mieter die Herstellung von Kopien der BK-Abrechnung bzw von dazugehörigen Belegen binnen sechs Monaten nach gehöriger Auflage der Abrechnung verlangt. Es kann nicht nachvollzogen werden, warum der Umstand, dass ein anderer Mieter Belegeinsicht fordert, den Vermieter zu Rückfragen bzw Erkundigungen mit Auswirkungen für den Anspruch des Mieters verpflichten soll.
S. 466 - 467, Rechtsprechung
Auflösung des Verwaltungsvertrags aufgrund Pflichtverletzung bei Durchführung eines Spezialauftrages
Verstößt der Verwalter bei der Erfüllung eines Spezialauftrages gegen ihm obliegende Treue- und Interessenwahrungspflichten (hier Erstattung von unrichtigen Fertigstellungsanzeigen im Zusammenwirken mit dem vom Verwalter beauftragten SV, um der von der Baubehörde eingeforderten Erfüllung diverser Verpflichtungen nachzukommen, wie die Beseitigung des konsenswidrigen Zustandes von vorgenommenen baulichen Veränderungen, aus lange vor Begründung des WE und vor Bestellung des Verwalters erteilten Baubewilligungen), so ist die Auflösung des Verwaltungsvertrags durch das Gericht nach § 21 Abs 3 WEG gerechtfertigt. Nicht entscheidend dabei ist, ob der Verwalter im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft oder aufgrund von Spezialvollmachten namens der Mit- und Wohnungseigentümer außerhalb der Verwaltungskompetenz handelt, wenn der Verwalter selbst nicht zwischen diesen Kompetenzbereichen ausreichend differenziert.
S. 467 - 470, Rechtsprechung
Zur (gemeinsamen) Geltendmachung der Individualrechte von Wohnungseigentümern und zur Verjährungsfrist des Gewährleistungsrechts betreffend allgemeine Teile einer WE-Anlage
Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen kann eine unterschiedliche Interessenlage der Wohnungseigentümer etwa bei der in manchen Konstellationen trotz des Primats der Verbesserung notwendigen Wahl des Gewährleistungsbehelfs oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz gegeben sein. In diesen Fällen sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen und ihr Vorgehen durch einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer genehmigen zu lassen. Wenn der für die Sachlegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers erforderliche Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommt, bejaht die Rsp die Möglichkeit, einen diesen substituierenden Beschluss des Außerstreitgerichts. Voraussetzung für eine derartige Substitution ist, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer untätig geblieben ist. Für die „Untätigkeit der Mehrheit“ genügt bereits, dass die Gemeinschaft auf Mängelrügen eines Wohnungseigentümers nicht reagiert und eine (positive) Beschlussfassung unterlässt. Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters allerdings dann, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenkonflikt möglich ist. Die dreijährige Verjährungsfrist für das Recht auf Gewährleistung beginnt nicht mit der bücherlichen Begründung des WE, sondern mit der körperlichen Übergabe des jeweiligen WE-Objekts zu laufen (§ 933 ABGB). Das gilt auch für Mängel an allgemeinen Teilen einer WE-Liegenschaft, selbst wenn einzelne WE-Objekte erst später veräußert werden. Die Gewährleistungsfrist für allgemeine Teile der Liegenschaft ist daher für jeden Erwerber gesondert zu beurteilen.
S. 471 - 475, Rechtsprechung
Schinnagl, Michaela
(Un-)Zulässigkeit des Einwandes einer Erhaltungsvereinbarung im Außerstreitverfahren
Ob ein an sich zulässiger nachträglicher Verzicht des Mieters auf die Instandhaltungspflicht des Vermieters vorliegt, ist im Außerstreitverfahren nach § 22 Abs 1 Z 1 WGG nicht zu prüfen. Nicht nur die Geltendmachung von Ansprüchen, die sich auf konkrete Vereinbarungen gründen, ist dem streitigen Verfahren vorbehalten. Auch Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem streitigen Rechtsweg geltend zu machen. Das gilt insb für die Durchsetzung von Erhaltungspflichten im außerstreitigen Rechtsweg. Einwendungen des Vermieters gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind auf die aus den gesetzlichen Regelungen der Erhaltungspflicht (§§ 3, 6 MRG; §§ 14a, 14c WGG) abzuleitenden Sachverhalte beschränkt. Der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht übernommen, kann daher im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 6 MRG nicht angebracht werden. Gleiches hat im Verfahren nach § 22 Abs 1 Z 1 WGG und für den Einwand zu gelten, der Mieter habe auf die Erhaltung durch den Vermieter verzichtet. Auch ein Verzicht erfolgt durch Vertrag und stellt daher ein zweiseitiges Rechtsgeschäft dar.
S. 475 - 479, Rechtsprechung
Schinnagl, Michaela
WGG: Keine Befreiung von den Liftkosten trotz fehlender Benützungsmöglichkeit
Eine Liftanlage, die von einer Bauvereinigung nachträglich errichtet wurde, ist eine Gemeinschaftsanlage iSd § 14 Abs 1 Z 7 WGG. Nicht eine Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und dem Mieter, sondern das Gesetz ist Rechtsgrundlage, aufgrund welcher die Bauvereinigung berechtigt ist, die Mieter mit den Kosten zu belasten. Eine Aufteilung der durch den Einbau erhöhten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sowie der BK der Gemeinschaftsanlage auf die Mieter erfolgt nach dem Verteilungsschlüssel des § 16 WGG. Außer im Rahmen einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern ist im WGG die Abweichung vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel nicht möglich. Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mieter werden im WGG – anders als im MRG – nicht berücksichtigt. Die Befreiung von Liftkosten bei fehlender Nutzungsmöglichkeit sieht das WGG somit nicht vor.
In Bezug auf die Vorschreibung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gem § 22 Abs 1 Z 11 WGG ist nur die Zulässigkeit bzw Rechtmäßigkeit der Höhe durch das Gericht zu prüfen.
S. 479 - 480, Rechtsprechung
Persönliche Übergabe des Exposés durch Makler: keine öffentliche Äußerung iSd § 922 Abs 2 ABGB
Ein Immobilienmakler ist idR nur mit der Vermittlung eines Geschäftsabschlusses betraut, hat aber keine Vertretungsmacht. Die bloße Betrauung eines Vermittlungsmaklers mit der Suche nach Interessenten ist kein ausreichender Zurechnungsgrund dafür, bei Dritten einen dem Auftraggeber zurechenbaren Anschein dahin zu erwecken, dass er berechtigt ist, in dessen Namen Vertragsbedingungen auszuhandeln, die auch dann gelten sollen, wenn sie im schriftlichen Vertrag keinen Niederschlag finden. Im Gegensatz zur irrtumsrechtlichen Zurechnung der Erklärungen eines Verhandlungsgehilfen bedarf die Vereinbarung konkreter Eigenschaften der versprochenen Leistung iSd § 922 Abs 1 ABGB („bedungene Eigenschaften“) übereinstimmender Willenserklärungen der Vertragsparteien. Aus § 922 Abs 2 ABGB lässt sich kein abweichendes Ergebnis gewinnen, wenn das Exposé eines Maklers persönlich übergeben wird, zumal darin keine öffentliche Äußerung vorliegt.
S. 480 - 481, Rechtsprechung
Stillschweigende Mietvertragserneuerung trotz vor dem Endtermin erfolgter Auflösungserklärung?
Eine vor dem Endtermin eines Zeitmietvertrags abgegebene eindeutige Erklärung des Bestandgebers, das Bestandverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, schließt ein „Bewendenlassen“ iSd § 1114 ABGB aus. Die Erklärung kann auch außergerichtlich erfolgen, ist aber nur dann beachtlich, wenn sie im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin abgegeben wird. Ein solcher unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang ist auch bei einer sieben Wochen vor dem Endtermin erfolgten Aufkündigung wegen Mietzinsrückstandes als gegeben anzusehen. Weiterer Erklärungen bedarf es nicht, um eine stillschweigende Verlängerung iSv § 569 ZPO zu verhindern. Allerdings kann von einer bereits erfolgten Vertragsauflösung später – auch stillschweigend wie durch weitere Benützung des Mietobjekts über den Endtermin hinaus – wieder abgegangen werden.
S. 481 - 483, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Vorvertrag begründet noch keine Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks
Das BFG hat für die Annahme einer privaten Grundstücksveräußerung zu Recht das Verpflichtungsgeschäft in den Blick seiner Überlegungen genommen. Das Vorliegen eines bloßen Vorvertrages –, der selbst noch keine Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks, sondern lediglich eine bloße Verpflichtung zum späteren Abschluss eines Kaufvertrages begründet – reicht dafür jedoch nach zutreffender Ansicht des BFG nicht aus.
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