Heft 3, Juni 2024, Band 27

Nach der BauO-Novelle 2018 verschärfte das Land Wien mit der (großteils) am 14.12.2023 in Kraft getretenen BauO-Novelle 2023 die gesetzlichen Regelungen im Zusammenhang mit touristischer Kurzzeitvermietung neuerlich. Mit diesem Beitrag sollen die Änderungen der Wohnzonenregelung, die Ausweitung des Verwendungsgebots für Wohnungen auf ganz Wien (dh auch außerhalb von Wohnzonen) und die damit einhergehenden Problemfelder, die Haftungsverschärfungen und neu geschaffenen Möglichkeiten der Baubehörde, den gesetzlichen Regelungen Geltung zu verschaffen, und – neuerlich – die (mutmaßliche) Kompetenzwidrigkeit der Wohnzonenregelung und des nunmehr geltenden generellen Verwendungsgebots untersucht werden.

In vielen Gemeinden Österreichs besteht der kommunalpolitische Wunsch nach Baulandreduktion. Neben den Aspekten des Ortsbildschutzes und Naturerhalts sind dabei insb auch finanzielle Bedenken ausschlaggebend, da den Gemeinden mit einer höheren Baudichte und der damit verbundenen Bevölkerungsanzahl auch ein wesentlich höheres Maß an Investitionen und Infrastrukturkosten abverlangt werden kann. Rechtlich erfolgt die Baulandreduktion idR in Form sogenannter „Rückwidmungen“, konkret Widmungsänderungen von Bauland in Freiland oder Grünland. Dabei hat sich der jeweilige Verordnungsgeber an strenge Kriterien zu halten, da eine Rückwidmung zumeist mit Nutzungsbeschränkungen und Wertverlusten von Grundflächen einhergeht, was einen wesentlichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Grundeigentümer darstellen kann. Kommt eine Rückwidmung rechtswidrig zustande, kann dies zu einer Aufhebung des betreffenden Teiles des Flächenwidmungsplanes durch den VfGH und zu Amtshaftungsansprüchen gegenüber der jeweiligen Gemeinde als Rechtsträgerin der Raumordnungsbehörde bzw gegenüber dem jeweiligen Land als Rechtsträger der Aufsichtsbehörde führen. Dieser Beitrag versucht bundesländerübergreifend die maßgebliche Judikatur des VfGH exemplarisch zu umreißen und die höchstgerichtlich herausgearbeiteten Kriterien aufzuzeigen.

Ein „nicht ortsfester Tierunterstand“ liegt vor, wenn dieser im Rahmen seiner Verwendung sporadisch (zB nach Abgrasen eines Teils der Weide) zu verrücken ist.

Ein jeweils im Winter aufgebauter Pferdeunterstand, der bis zu seinem Abbau im Frühjahr an einer bestimmten Stelle verbleibt, stellt keinen „nicht ortsfesten Tierunterstand“ dar; daran ändert sich auch nichts, wenn der Pferdestand jeden Winter ein paar Meter an anderer Stelle aufgestellt wird.

Aus der Nennung in § 4 Z 15 nö BauO 2014 als Beispiel für ein „Nebengebäude“ ist abzuleiten, dass eine „Kleingarage“ (hier: nach den „Textlichen Bebauungsvorschriften“ eines Bebauungsplans) ein Gebäude – und damit ein oberirdisches Bauwerk – mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m2 ist, das nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist.

Emissionen sind im Bauverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie unmittelbar von Bauwerken und deren Benützung selbst (arg „originär“) ausgehen.

Ob daher eine Lärmschutzwand die bestehende Emissionssituation durch Schallreflexionen negativ verändert, ist nicht von den Baubehörde zu prüfen, sondern allenfalls auf dem Zivilrechtsweg zu klären.

Die bewilligungs- und anzeigefreie Aufstellung einer Photovoltaikanlage umfasst nicht nur die zur Stromerzeugung unmittelbar erforderlichen Elemente (Solarpaneele), sondern auch den zu ihrer Anbringung erforderlichen (hier: überdimensionierten) Unterbau.

Unterzeichnen mehrere Personen voneinander getrennt ein Bauansuchen, kommt diesen Personen – unbeschadet dessen, dass sie sich als „Bauwerbergemeinschaft“ bezeichnen – im Baubewilligungsverfahren Parteistellung zu.

Bei dem vom Verkehrsflächenbeitrag ausgenommen „Ausbau“ eines Dachraumes oder Dachgeschoßes gemäß § 21 Abs 1 Z 2 oö BauO 1994 kann es sich auch um einen „Zu- oder Umbau“ handeln.

Einem Handelsgroßbetrieb kommt kein Antragsrecht auf Erlassung einer Standortverordnung zu.

Die Erlassung eines Feststellungsbescheides betreffend die Bewilligungspflicht eines angezeigten Bauvorhabens ist auch nach Ablauf von zwei Monaten noch zulässig.

Das Vorhaben darf nach Ablauf der Frist zwar ausgeführt werden, der bloße Fristablauf bewirkt aber nicht, dass ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben keiner Baubewilligung mehr bedürfte.

Ab Vorliegen des Bescheides, mit dem die Bewilligungspflicht festgestellt wurde, darf das – allenfalls schon begonnene – Bauvorhaben nicht mehr weiter ausgeführt werden.

Die Errichtung einer Nebenanlage (hier: Carport) darf innerhalb des seitlichen Mindestabstandes errichtet werden, sofern sie gegenüber jeder der den Nachbargrundstücken zugewandten Seiten eine Länge von 10 m nicht überschreitet.

Die Seitenlänge der Nebenanlage muss gegenüber jedem Nachbargrundstück getrennt beurteilt werden.

Die Errichtung eines Vereinsgebäudes ist im „gemischten Wohngebiet“ zulässig.

Die Organe der Baubehörde sind ermächtigt, zum Zweck der Feststellung eines Sachverhalts, der die Beurteilung ermöglicht, ob die baurechtlichen Bestimmungen (hier: betreffend die Errichtung einer Solaranlage) eingehalten werden, einen Bauplatz zu betreten.

Die Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt (hier: in Abwesenheit des Eigentümers Betreten des Grundstückes, Öffnen eines mit einem Sperrriegel versehenen Holzgatters, Vermessen einer Solaranlage) ist jedoch nur dann zulässig, wenn die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt.

Das Betreten des Bauplatzes ist aus dem Blickwinkel der Verhältnismäßigkeit unzulässig, wenn bereits mit dem Studium der Akten in Verbindung mit Erhebungen außerhalb des Grundstücks (hier: von der angrenzenden öffentlichen Straße) hinreichend das Auslangen gefunden werden kann.

Im Verfahren über die (von einer anderen Person eingereichte) Fertigstellungsanzeige kommt weder Miteigentümern an der Liegenschaft noch Nachbarn Parteistellung zu.

Wer eine Gefahrenquelle schafft, hat schon nach allgemeinen Grundsätzen die notwendigen Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung abzuwenden.

Dies gilt selbst bei einem bloß beschränkten Verkehr wie auf einer Baustelle und auch gegenüber freiwilligen Helfern bei Bauarbeiten in Eigenregie.

Die Errichtung einer verschalten (Fertigteil-)Sauna (hier: mit Abmessungen von ca 2,50 m x 1,70 m) auf der Dachterrasse einer Wohnung ist als Gebäude baubewilligungspflichtig.

Bei der regelmäßigen Überprüfung der Rauchfänge auf Brandsicherheit und der in diesem Zusammenhang erforderlichen Reinigung in Vollziehung des oö LuftREnTG handelt der Rauchfangkehrer als Organ im Sinn des § 1 Abs 2 AHG.

Nach § 1170 ABGB kann der Werklohn erst nach Vollendung des Werks beansprucht werden.

Bei Vereinbarung der Verrechnung von Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, ist der Werkbesteller jedoch vorleistungspflichtig, unabhängig vom Beginn der Verjährungsfrist für die Werklohnforderung.

Die Vorleistungspflicht des Werkbestellers bedingt, dass ihm bei mangelhafter Leistung des Werkunternehmers die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrags nach § 1052 ABGB und in der Folge der Rücktritt vom Vertrag gemäß § 918 Abs 2 ABGB – außer bei völliger Unbrauchbarkeit des Werkes – verwehrt ist.

Der Werkunternehmer kann hingegen bei Verzug des Werkbestellers mit den Abschlagszahlungen eine Sicherheitsleistung gemäß § 1170b ABGB verlangen und die Arbeit einstellen. Der Werkbesteller hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die ihm durch Beauftragung eines anderen Werkunternehmers mit der Fertigstellung des Werks entstanden sind.

Auf den Schutz des Vertrauens in die Vollständigkeit des Grundbuchs kann sich nur der entgeltliche Erwerber berufen.

Ein Geschenknehmer muss eine außerbücherliche Belastung der geschenkten Liegenschaft gegen sich gelten lassen, auch wenn er gutgläubig war.

Wurde eine Leitungsdienstbarkeit zur Versorgung eines unbewohnbaren Gartenhauses ohne sanitäre Einrichtungen eingeräumt, liegt in der Nutzung des Kanals auf dem dienenden Grundstücks zum Ableiten von Abwässern eines Wohnhauses, das an Stelle des Gartenhauses errichtet wurde, eine unzulässige Erweiterung dieser Servitut.

Ein geschädigter Unternehmer, der Arbeitskräfte seines Betriebes verwendet, um den Schaden selbst zu beheben, kann den Mehraufwand vom Schädiger ersetzt verlangen. Dabei ist auch der geschäftliche Reingewinn zu vergüten, weil der Geschädigte, wenn er den Schaden nicht in seinem eigenen Betrieb behoben hätte, in der dazu aufgewendeten Zeit andere gewinnbringende Arbeiten hätte leisten können.

Diese Überlegungen gelten auch, wenn die Werkvertragsparteien vereinbart haben, dass die dem Werkbesteller durch schuldhafte Vertragsverletzungen des Werkunternehmers entstehende Mehraufwendungen bei der Schlussrechnung des Werkunternehmers in Abzug gebracht werden sollen. Der Anspruch für die Mehraufwendungen des Auftraggebers besteht in Höhe eines angemessenen fremdüblichen Stundensatzes.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG ist aus teleologischen Gründen weit auszulegen. Sie erfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Erzeugt eine Gas-Kombitherme aufgrund der unsachgemäßen Verlegung der Heizungsleitungen Klopf-, Tropf- und Schlaggeräusche, welche den Schlaf oder Ruhe erforderliche Tätigkeiten empfindlich stören, so liegt darin eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage und der Benutzbarkeit des Mietobjekts.

Die erforderliche Reparaturbedürftigkeit im Sinne des § 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 MRG liegt auch vor, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes handelt.

Auch bei einer in die Augen fallenden Servitutsbelastung bestehen Gewährleistungsansprüche, wenn der Verkäufer die Lastenfreiheit ausdrücklich zugesagt hat, weil sich der Erwerber in diesem Fall auf die Äußerungen des Verkäufers verlassen darf und keine näheren Nachforschungen anstellen muss.

Die Vereinbarung eines Grundbenützungsübereinkommens auf jederzeitigen Widerruf zwischen dem Grundeigentümer und einem Fischereiverein gegen Entrichtung eines Anerkennungszinses in Höhe von € 17,81 monatlich für eine Fläche von 430 m² ist als Prekarium im Sinn des § 974 ABGB zu werten.

In der schriftlichen Aufkündigung des Grundeigentümers liegt der Widerruf des Prekariums.

Mangels Anwendbarkeit des MRG ist eine gerichtliche Aufkündigung nicht erforderlich.

Auch die präkaristische Überlassung des Grundstücks durch den Präkaristen an seine Vereinsmitglieder gegen jederzeitigen Widerruf endet durch die Aufkündigung des Grundbenützungsübereinkommens.

Gegenstand eines zulässigen Baurechts muss gemäß § 1 Abs 3 BauRG ein selbständiges Gebäude sein.

Die Abgrenzung zwischen selbständigem Gebäude und bloßem Gebäudeteil ist von bautechnischen und nicht von wirtschaftlichen Umständen abhängig.

Ob die Eintragung eines Baurechts gegen die materielle Rechtslage verstößt, hängt von der vertraglichen Vereinbarung über die beabsichtigte Bauausführung ab, welche der Einverleibung des Baurechts zugrunde liegt.

Nicht maßgebend ist demgegenüber die rein faktische Gestaltung des Bauwerks. Auf den Ist-Zustand der Bauausführung kommt es daher nicht an.

Die Einräumung einer nachrangigen Dienstbarkeit zum Bau und Betrieb einer Windkraftanlage an einem Grundstück, an dem bereits die Dienstbarkeit zum Bau und Betrieb einer Windkraftanlage für einen anderen Betreiber vorher eingeräumt wurde, verletzt den ersten Dienstbarkeitsberechtigten nicht in seinen bücherlichen Rechten, wenn diesem kein ausschließliches Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Eine Löschungsklage in Bezug auf die nachrangige Dienstbarkeit ist daher nicht zulässig.

Wäre ein aussichtsreicher Nachprüfungsantrag möglich gewesen, ist der Feststellungsantrag unzulässig.

Es ist nicht gänzlich ausgeschlossen, dass schwere Wurzelmängel nach Ende der Anfechtungsfrist zu einem Widerruf bzw einer Nichtigerklärung der Verfahrenswahl führen können.

Die bestandfeste Ausschreibung kann das LVwG nicht auf ihre Vergaberechtskonformität hin prüfen.

Das Ausscheiden eines Angebotes hat immer dann zu erfolgen, wenn mit den Preisen „etwas nicht in Ordnung ist“.