Der OGH hat § 4 Abs 2 Z 2 HeizKG einer teleologischen Reduktion unterzogen und seine Anwendbarkeit auf liegenschaftsübergreifende Formen gewerbsmäßiger Wärmeversorgung eingeschränkt. Damit ist auch die bisherige Privilegierung von Contracting-Konstruktionen im Rahmen des § 3 Abs 2 HeizKG gefallen. Der vorliegende Beitrag wirft einen Blick auf die unterschiedlichen Anwendungsbereiche des HeizKG und deren Auswirkungen auf die Abrechnung von Fernwärmekosten in Konstellationen, bei denen der Fernwärmeerzeuger die Wärme nicht unmittelbar an die einzelnen Nutzungsobjekte liefert. Zuvor erfolgt aber eine genauere Beschäftigung mit derjenigen Person, die für die Abrechnung verantwortlich ist – dem Abgeber.
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Inhalt der Ausgabe
S. 221 - 229, Aufsatz
Berger, Clemens
Die Anwendungsbereiche des HeizKG und die richtige Abrechnung von Heizkosten
S. 233 - 234, Veranstaltungsberichte
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Die Wertsicherung von Mieten rechtsdogmatisch und rechtsökonomisch betrachtet
S. 235 - 236, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Erhaltungspflicht des Vermieters: Auftrag zum Einbau einer Brandschutztüre
Dem Vermieter wurde aufgetragen, die derzeit nicht brandhemmend ausgeführte Wohnungseingangstür des Mieters gegen eine Tür auszutauschen, die eine bestimmte Brandschutzklasse aufweist, jedoch sonst gleichwertig ist, und die damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Arbeiten durchzuführen. Begründet wurde dies mit der festgestellten Gefährdung des Mieters und anderer Bewohner des Hauses im Fall eines Brandgeschehens, die angesichts der besonderen baulichen Ausgestaltung des Hauses (nach einem ursprünglich nicht baubewilligten Umbau) daraus resultiere, dass die Wohnungseingangstür des Mieters (als einzige) nicht brandhemmend ausgeführt sei. Besonders ins Gewicht falle, dass bestimmten Bewohnern damit der einzige Fluchtweg über das Stiegenhaus genommen sei. Die Bejahung der Erheblichkeit der Gefahr für die Gesundheit der Bewohner stellt hier keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung dar.
S. 236 - 237, Rechtsprechung
Keine Kündigung wegen des Todes des Wohnungsmieters, wenn die vereinbarte Verwendung zu üblicherweise in der Wohnung ausgeübten beruflichen Zwecken und Wohnzwecken gleichwertig ist
Jedenfalls dann, wenn nach dem konkreten Vertragsinhalt die vereinbarte Verwendung zu beruflichen Zwecken des Mieters der vereinbarten Verwendung für Wohnzwecke gleichwertig ist, kommt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht zur Anwendung, selbst wenn der Mieter im Objekt einem üblicherweise in einer Wohnung ausgeübten Beruf nachgeht.
S. 237 - 240, Rechtsprechung
Klicka, Thomas
Unbestimmtheit eines Klagebegehrens auf Beseitigung einer eigenmächtig vorgenommenen Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands und Unterlassung künftiger Änderungen
Ob schutzwürdige Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer berührt sind und damit die Maßnahmen genehmigungsbedürftig sind, kann allein anhand eines Plans, dem lediglich die Lage, Größe und Nutzungsbeschreibung von Räumen zu einem bestimmten Zeitpunkt zu entnehmen sind, nicht beurteilt werden. Es reicht nämlich nicht aus, dass im Fall einer Klagestattgebung das Vollstreckungsorgan lediglich einen Vergleich des tatsächlichen Zustands mit jenem laut Plan aus August 1992 vornehmen müsste, um das Urteil vollstrecken zu können. Damit würde nämlich die Klärung der Frage, welche konkrete Änderung schutzwürdige Interessen der übrigen Miteigentümer beeinträchtigen könnte und damit genehmigungsbedürftig ist, unzulässigerweise in das Exekutionsverfahren verlagert. Die Ansicht, dass das Klagebegehren nicht exekutierbar und damit unbestimmt sei, ist daher nicht zu beanstanden.
S. 240 - 243, Rechtsprechung
Lutschounig, Martin
Keine Aufrechnung mit Guthaben, das aus unrichtiger Abrechnung resultiert, im streitigen Verfahren
Fragen nach dem vom Verwalter einer Jahresabrechnung zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel betreffen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung und sind vom Wohnungseigentümer in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG innerhalb der Frist des § 34 Abs 1 letzter Satz WEG geltend zu machen, in dem aber lediglich eine allfällige Unrichtigkeit sowie der sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrag festzustellen ist. In diesem Verfahren ist (jedenfalls ohne abweichende Vereinbarung oder Beschlussfassung) kein Leistungstitel zu schaffen, sodass der Zuspruch eines vom Wohnungseigentümer aus einem allfälligen Guthaben abgeleiteten, im streitigen Verfahren dann aufrechenbaren Anspruchs gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Verfahren außer Streitsachen von vornherein nicht in Betracht kommt.
S. 243 - 246, Rechtsprechung
Zum redlichen Verhalten des Grundeigentümers bei Bauführung auf fremdem Grund
Allein, dass der ursprüngliche Grundeigentümer dem Bauführer gestattete, auf seinem Grund zu bauen, wobei er Eigentümer (nur) des Hauses werden sollte, kann dem ursprünglichen Grundeigentümer nicht als unredliches Verhalten vorgeworfen werden. Die Voraussetzungen für einen originären Eigentumserwerb am Baugrund nach § 418 Satz 3 ABGB lägen in diesem Fall nicht vor. Der ursprüngliche Grundeigentümer hätte jedoch unredlich gehandelt, wenn er dem Bauführer zugesagt hätte, ihm das Eigentum am Grundstück zu übertragen, sich dann aber nicht an seine Zusage gehalten hätte. In diesem Fall wäre er so zu behandeln, als ob keine Vereinbarung über die Bauführung getroffen worden wäre.
S. 246 - 249, Rechtsprechung
Klauselentscheidung bezüglich des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters
Die im Anlassfall zu beurteilende Klausel bleibt schon hinsichtlich des nach § 1111 ABGB dem Mieter zuzurechnenden Personenkreises unklar. Sie spricht nur allgemein von „zurechenbaren Personen“, ohne dass dazu verständliche Beispiele angeführt werden. Hinzu kommt, dass sich die zu beurteilende Klausel nicht auf § 1111 ABGB bezieht, sondern offenkundig die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB bei einem Verschulden des Mieters „oder ihm zurechenbarer“ Personen auf den Mieter überwälzen will. § 1096 ABGB enthält für die in Satz 2 vorgesehene Ausnahme von der Zinsbefreiung bei Verschulden des Bestandnehmers keine Zurechnung für das Verhalten anderer Personen. Die nach der Klausel maßgebenden Kriterien für die intendierte Personenzurechnung, die zu einer Einschränkung der Erhaltungspflicht des Vermieters führen soll, bleiben dann für den Verbraucher umso unklarer und daher intransparent.
S. 249 - 251, Rechtsprechung
Betriebskostenabrechnung nach Verkauf aller WE-Objekte durch eine gemeinnützige Bauvereinigung
Dass § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG (auch) für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich WE begründet worden ist, die Weitergeltung von wohnzivilrechtlichen Normen des WGG anordnet, bedeutet nicht, dass der Verwalter eines WE-Objekts verpflichtet wäre, den Wohnungseigentümern auch dann eine Abrechnung nach der Bestimmung des § 19a WGG zu legen, wenn die gemeinnützige Bauvereinigung nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht mehr Vermieterin eines WE-Objekts ist. Soweit der Verweis in § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG auch die Bestimmung des § 19a WGG erfasst, ist er teleologisch zu reduzieren.
S. 251 - 258, Rechtsprechung
Teleologische Reduktion des § 4 Abs 2 Z 2 HeizKG auf das Vorliegen einer fern- oder nahwärmeähnlichen Versorgung
§ 4 Abs 2 Z 2 HeizKG erfasst infolge teleologischer Reduktion nur den Fall, dass ein gewerbsmäßiger Wärmeerzeuger mit Zustimmung der Wärmeabnehmer im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) Wärme erzeugt, die nicht nur dieses Gebäude (diese wirtschaftliche Einheit), sondern auch andere Gebäude (andere wirtschaftliche Einheiten) mit Wärme versorgt, also eine fern- oder nahwärmeähnliche Versorgung vorliegt.
Aus dem Gesetzeswortlaut der Begriffsbestimmung in § 2 Z 10 HeizKG ergibt sich nicht, dass die Zählermiete tatsächlich als sonstige Kosten des Betriebs iSd Bestimmung zu werten wäre. Der Begriff der Zählermiete fällt weder unter Kosten der Betreuung und Wartung noch des Ersatzes eines Verschleißteils; mit der Zählermiete werden vielmehr Kosten der Errichtung und Finanzierung abgedeckt, die ausdrücklich nicht sonstige Kosten iSd § 2 Z 10 HeizKG sind.
S. 258 - 265, Rechtsprechung
Bavenek-Weber, Hedwig
Keine Befreiung der zu Wohnzwecken bestimmten Flächenmiete von der Bestandvertragsgebühr
Die Miete eines Grundstücks, auf dem ein Superädifikat zu errichten ist oder bereits steht, das zu Wohnzwecken zu nutzen und das nicht Gegenstand des Mietvertrages ist, ist kein Vertrag „über die Miete von Wohnräumen“, sondern die Miete einer Fläche. Eine Fläche ist kein Wohnraum iS dieser Befreiung.
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