Im Mittelpunkt des Beitrags steht der wohnungseigentumsrechtliche Zentralbegriff der Widmung und dessen Einbindung in die Rechtsgeschäftslehre und Vertragsrechtsdogmatik. Damit hängt die dogmatische Einordnung des Wohnungseigentumsvertrages eng zusammen, weil die Begründung von Wohnungseigentum (im Folgenden: WE) eine Widmung zwingend erfordert. Die Beantwortung praktischer Rechtsfragen, wie die nach dem Zustandekommen der Widmung, ihrer Wirksamkeit und ihren Wirkungen, sind überzeugend nur auf der Basis eines soliden rechtsdogmatischen Fundaments zu beantworten.
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Inhalt der Ausgabe
S. 268 - 288, Aufsatz
Häublein, Martin/Spiessberger, Christoph
Die wohnungseigentumsrechtliche Widmung, das unbekannte Wesen
S. 291 - 291, Rechtsprechung
Zu den Kündigungsgründen des erheblich nachteiligen Gebrauchs und der mangelnden Verwendung der Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses
Nach den Feststellungen suchte der Mieter die gemietete Wohnung nur alle 6–8 Wochen auf, blieb dann manchmal nur 2 Tage, machte einen Zwischenstopp auf seiner Fahrt nach Serbien und zurück, nur hie und da blieb er 2 Wochen. Während seiner Abwesenheit wurde die Wohnung nicht beheizt und von seiner Wohnungsnachbarin nur fallweise anlässlich des Abholens der Post gelüftet. Die mangelnde regelmäßige Lüftung und nicht ausreichende Beheizung war einer der drei Gründe für die Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung und die Schimmelbildung. Soweit argumentiert wird, ein den erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands begründendes Verhalten des Mieters liege nicht vor, widerspricht dies daher den Feststellungen.
S. 291 - 291, Rechtsprechung
Zur Frage, wann eine die Kündigung verhindernde regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken vorliegt
Es liegt im Rahmen oberstgerichtlicher Rsp, wenn der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG verneint wird, weil die wöchentliche Nutzung der Wohnung zwar am unteren Limit des geforderten Mindestmaßes liege, aber immer noch eine ausreichende Nahebeziehung des Mieters zur aufgekündigten Wohnung insofern gegeben sei, als deren Verwendung über die Qualität eines Absteigequartiers hinausgehe.
Trotz Überlassung der Wohnung ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG nicht erfüllt, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen iSd § 14 Abs 3 MRG im Zeitpunkt der Weitergabe (oder offenbar in naher Zeit) am Mietgegenstand einen dringenden Bedarf (ein dringendes Wohnbedürfnis) haben. Nach den Feststellungen ist der Mieter mit seinem damals 16 Jahre alten Sohn im Jahre 1986 in die aufgekündigte Wohnung eingezogen und hat darin mit ihm bis in das Jahr 1994 gemeinsam gelebt. Daraus abzuleiten, der Mieter habe jedenfalls bis zu seinem Auszug in einem gemeinsamen Haushalt mit seinem Sohn gelebt, ist lebensnah und nicht zu beanstanden. Ob auch für die Zeit danach von einer gemeinsamen Haushaltsführung gesprochen werden könnte, muss mangels Relevanz nicht geprüft werden. Dass der Sohn ein dringendes Wohnbedürfnis hat, wird ebenso wenig in Frage gestellt, wie die tatsächliche Nutzung der Wohnung ab dem Jahr 1994 durch ihn.
S. 292 - 294, Rechtsprechung
Zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer bei Änderungen
Die jedenfalls einzelfallabhängige Beurteilung, das Vorbringen lasse nicht auf eine relevante Beeinträchtigung des Mit- und Wohnungseigentümers schließen, ist nicht korrekturbedürftig. Weshalb – selbst deutlich sichtbare – Leitungen im Kellergeschoss und einige wenige durchbohrte Kellerwände zwecks Leitungsverlegung eine unzumutbare Beeinträchtigung bewirken sollten, ist nicht nachvollziehbar.
S. 294 - 297, Rechtsprechung
Angabe des Zahlungsdatums in der Abrechnung, wenn es nicht mit Buchungsdatum übereinstimmt
Die vollständige und richtige Abrechnung verlangt jedenfalls in den Fällen, in denen das buchhalterische Buchungsdatum nicht mit dem Datum des tatsächlichen Zahlungsflusses übereinstimmt, die Aufnahme (auch) dieses Zahlungsdatums. Nur damit wird den Wohnungseigentümern ermöglicht, die tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode konkret zu prüfen.
Der Ausweis, ob das Konto eines Mitglieds der Gemeinschaft oder eines WE-Objekts ausgeglichen ist, kann auch darin bestehen, dass aus der Abrechnung in ihrer Gesamtheit unmissverständlich hervorgeht, dass – abgesehen von den konkret angeführten Debitsalden einzelner Objekte und/oder Wohnungseigentümer – kein anderes Objekt und/oder kein anderer Wohnungseigentümer einen Rückstand aufweist. Dies gilt insb dann, wenn es sich um eine sehr große WE-Anlage mit einer Vielzahl von Objekten und/oder Wohnungseigentümern handelt.
S. 294 - 294, Rechtsprechung
Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft über eine zu errichtende Gemeinschaftsanlage zum Laden von Elektroautos ist keine bestehende Einrichtung
Der Wortlaut der Gegenausnahme einer (zumutbaren) Anschlussmöglichkeit an eine „bestehende Einrichtung“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG letzter Satz ist eindeutig und unzweifelhaft. Eine bisher nur von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung einer Gemeinschaftsanlage ist keine „bestehende Einrichtung“, an die ein Anschluss erfolgen könnte. Ein solcher Beschluss kann daher der Privilegierung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG nicht entgegenstehen.
S. 297 - 299, Rechtsprechung
Gesonderte Ingangsetzung der Gewährleistungsfrist für jede größere Erhaltungsarbeit jeweils mit deren objektiver Erkennbarkeit
Nach § 37 Abs 4 dritter Satz WEG gilt im Zweifel eine Beschaffenheit des Objekts als zugesichert, die keine größeren Erhaltungsarbeiten innerhalb von zehn Jahren erfordert. Dem Zweck dieser Regelung entspricht es, dass die Verjährungsfrist des § 933 ABGB für jede davon erfasste (größere) Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt wird, und nicht schon die Manifestation einer bestimmten solchen Erhaltungsarbeit den Fristenlauf auch für zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht erkennbare Mängel auslöst.
S. 299 - 300, Rechtsprechung
Eindringen von Niederschlagswasser ins Gebäude eines Nachbarn wegen Öffnung der Dachhaut als unmittelbare Zuleitung
Es hält sich im Rahmen der Rsp, wenn das auf die Öffnung der Dachhaut im Zuge der Aufstockung zurückzuführende Eindringen von Niederschlagswasser von einem Gebäude ins angrenzende, in gekuppelter Bauweise errichtete Gebäude eines Nachbarn als unmittelbare Zuleitung qualifiziert wird.
S. 300 - 301, Rechtsprechung
Vorbehaltlose Bestandzinszahlungen während pandemiebedingter Betriebsschließung sind kein Verzicht auf Rückforderung
Anfang 2020 bestand über die rechtlichen Auswirkungen der pandemiebedingten behördlichen Maßnahmen auf Bestandverhältnisse noch völlige Unklarheit, weshalb die vorbehaltlos erfolgten Zahlungen des Bestandnehmers für die Monate März bis Mai 2020 nicht als Verzicht auf deren Rückforderung gewertet werden können.
S. 302 - 305, Rechtsprechung
Tonini, Tobias
Zum Vorkaufsfall bei einem nur an einzelnen Grundstücken einer Liegenschaft bestehenden Vorkaufsrecht
Der Vorkaufsfall für ein lediglich an einzelnen Grundstücken einer Liegenschaft bestehendes Vorkaufsrecht wird durch den Übergang des Eigentums an der gesamten Liegenschaft nicht ausgelöst: Das – nicht die gesamte Liegenschaft betreffende – Vorkaufsrecht bleibt bei der Veräußerung der gesamten Liegenschaft aufrecht.
S. 305 - 307, Rechtsprechung
Haftung eines Hausverwalters, der Entscheidungssammlung nicht gelesen hat
Die „Entscheidungssammlung Wohnrecht – EWr“ gehört zur verbindlichen Lektüre von Hausverwaltern und zwar nicht zuletzt deshalb, weil diese Sammlung von der Berufsvereinigung speziell für die Angehörigen der Berufsgruppe bereitgestellt wurde. Die Nichtkenntnis der E 5 Ob 79/07i ist einem Hausverwalter daher als fahrlässig vorzuwerfen.
Auch wenn der Geschäftsführer und Mitgesellschafter der Hausverwaltung überdies Präsident des ÖVI war (die wiederum die „Entscheidungssammlung Wohnrecht – EWr“ herausgegeben hat), erhöht das den Standard nicht, der an seine Kenntnisse von der Rsp anzulegen ist. Zu beurteilen ist, ob die allgemeine Sachverständigenhaftung einem Hausverwalter abverlangt, die in der genannten Entscheidungssammlung veröffentlichten Inhalte zu kennen und zu beachten.
S. 307 - 309, Rechtsprechung
Kothbauer, Christoph
Keine Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers über wasserrechtliche Bewilligungen
Von einem sorgfältigen Immobilienmakler ist – ohne besonderen Anlass – nicht zu verlangen, über die Notwendigkeit allfälliger wasserrechtlicher Bewilligungen von Biotopen oder Schwimmteichen Bescheid zu wissen. Nach dem festgestellten Sachverhalt gab es keine Umstände, die den Immobilienmakler dazu veranlassen hätten müssen, die Frage einer wasserrechtlichen Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit des Schwimmteichs, den es unstrittig schon jahrelang gab, in Frage zu stellen. Fachkunde des Immobilienmaklers in einem Spezialgebiet wie dem WRG ist nicht zu verlangen. Die Fachkunde des Immobilienmaklers hat sich auf die Vermittlung von Immobilien zu beschränken und betrifft das typischerweise hierfür erforderliche Fachwissen, etwa den Umstand, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt.
S. 309 - 312, Rechtsprechung
Kothbauer, Christoph
Zur Bindung des Vorkaufsberechtigten an Maklerprovisionsklauseln
Gegen eine Vertragsklausel, die den Käufer zur Zahlung der käuferseitigen Maklerprovision verpflichtet, kann der sein Recht ausübende Vorkaufsberechtigte nicht einwenden, dass diese Klausel mangels Verdienstlichkeit des Maklers, wegen Sittenwidrigkeit oder unbilligen Erschwerens der Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam sei.
S. 312 - 314, Rechtsprechung
Kothbauer, Christoph
Zum Schadenersatzanspruch wegen Abwicklung eines Liegenschaftsverkaufs mit einem anderen Makler bei einem Alleinvermittlungsauftrag
Die vom Käufer zu entrichtende Provision fällt nur dann in den Schutzbereich des zwischen dem Makler und dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrags, wenn der Vermittler für einen Teil unentgeltlich tätig wird oder wenn im Maklervertrag das Recht des (Allein-)Vermittlers, den Abschluss von einer Provisionsbereitschaft der potentiellen Käufer abhängig zu machen, (besonders) vereinbart wurde.
Eine Vereinbarung der Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt genügt unter Miteigentümern anders als sonst zur Begründung eines Mietverhältnisses nicht; der Abschluss eines Mietvertrages ist in einem solchen Fall nur dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen, durch die Vereinbarung mehr als eine bloße Gebrauchsregelung zu begründen.
Träfe es zu, dass das vom Steuerpflichtigen (an ihm nahestehende Personen) vermietete Haus dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, dann durfte als Miete nur der nach § 15a iVm § 16 MRG angemessene Mietzins verrechnet werden. Eine derartige Miethöhe könnte auch dann nicht als fremdunüblich angesehen werden, wenn der Steuerpflichtige unter Verstoß gegen die Bestimmungen des MRG den anderen Mietern einen höheren Mietzins als den gesetzlich erlaubten in Rechnung gestellt oder gesetzwidrigerweise den Befristungsabschlag nicht zur Anwendung gebracht hat. Das ergibt sich schon daraus, dass jeder Mieter eine Überprüfung des Mietzinses bei Gericht beantragen kann und bei Obsiegen der jeweilige höchstzulässige Mietzins zur Anwendung kommt bzw eine entsprechende Rückzahlung zu erfolgen hat.
Das zwischen Gesellschaftern einer GmbH und der GmbH bestehende Naheverhältnis gebietet es, behauptete Vereinbarungen an jenen Kriterien zu messen, welche für die Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen entwickelt wurden. Die Vereinbarung muss demnach nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden. Diese Kriterien haben ihre Bedeutung im Rahmen der Beweiswürdigung (vgl zB VwGH 3.1.2023, Ra 2021/15/0107).
Ein fremder Dritter würde angesichts eines unbefristeten Mietverhältnisses keinen verminderten Mietzins ohne gleichzeitige betragliche Festlegung der Höhe der vom Mieter zu erbringenden Investitionen oder eine Vereinbarung, wonach die der Höhe nach noch unbekannten, künftigen Investitionen mit einer befristet verringerten Miete so lange zu verrechnen sind, bis für beide Vertragspartner eine Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung sichergestellt sei, abschließen.
Nach stRsp des VwGH ist die Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken als unternehmerische Tätigkeit iSd § 2 Abs 1 UStG 1994 von der bloßen Gebrauchsüberlassung zu unterscheiden, die nicht zur Unternehmereigenschaft führt. Erfolgt die Überlassung der Nutzung demnach nicht deshalb, um Einnahmen zu erzielen, sondern um einem Angehörigen einen nicht fremdüblichen Vorteil zuzuwenden, so fehlt es bereits an einer wirtschaftlichen Tätigkeit (vgl zB VwGH 19.3.2013, 2009/15/0215, sowie vom 19.10.2011, 2008/13/0046). Um bei der Überlassung des Gebrauches das Vorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit ausschließen zu können, kommt entscheidendes Gewicht dem Gesamtbild der Verhältnisse zu (VwGH 10.2.2016, 2013/15/0284).
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