Ungültige Klauseln in Bauträgerverträgen; Verbandsprozess

eJournal-Artikel

Originalsprache: Deutsch
BBL Band 27
Rechtsprechung, 727 Wörter
Seiten 162-163
https://doi.org/10.33196/bbl202404016202

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Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG hat die Auslegung der Klauseln im kundenfeindlichsten Sinn zu erfolgen, sodass auf eine teilweise Zulässigkeit nicht Rücksicht genommen werden kann. Eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich.

Eine Klausel, nach der der Bauträger erst nach Auszahlung der jeweils fälligen Rate (durch den Treuhänder) verpflichtet wäre, eine Lastenfreistellungserklärung des Hypothekargläubigers für den dieser Rate entsprechenden Anteil einzuholen, ist unzulässig, weil die Freistellungsvereinbarung schon vor der Weiterleitung der ersten Zahlung an den Bauträger bzw die Bank vorliegen muss.

Eine Entgeltanpassungsklausel, wonach bei einer Veränderung der, Fläche des Kaufgegenstandes von mehr als +/- 3 % vom Rohbaumaß von beiden Vertragsteilen die Anpassung der Höhe der Herstellungskosten verlangt werden kann, mit Ausnahme für den Preis des Grundanteils, ist unzulässig, weil sie ein weitreichendes Leistungsänderungsrecht enthält. Umfassende und vage Änderungsklauseln indizieren die Unzumutbarkeit der Leistungsänderung im Sinn von § 6 Abs 2 Z 3 KSchG, der durch Beschreibung von Preisanpassungskriterien im Sinn des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG nicht abgeholfen werden kann.

Eine Klausel, die eine beliebige Reihenfolge der zu zahlenden Raten vorsieht, sodass die Raten nach lit b bis g, somit 85 % des Kaufpreises fällig werden könnten, bevor überhaupt eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, ist unzulässig, weil zumindest die Rate nach § 10 Abs 2 Z 1 und Z 2 lit a BTVG zwingend die erste Rate sein muss.

Eine Klausel, wonach die auf dem Treuhand-Anderkonto anreifenden Zinsen, soweit sie über die Kontoführungsspesen hinausgehen, zur Gänze der Verkäuferseite gebühren, auf deren Kosten und Rechnung das Treuhandkonto geführt wird, verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB, weil die Klausel keine Einschränkungen enthält, unter welchen Voraussetzungen und zu welchem Zeitpunkt dem Bauträger die Zinsen gebühren.

Die Klausel, wonach die Verkäuferseite berechtigt ist, die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 2 % durch eine abstrakte Zahlungsgarantie zu Gunsten der Käuferseite jederzeit abzulösen und die Käuferseite berechtigt ist zur Befriedigung der Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüche von der Bank bis zu jenen Betrag abzurufen und entsprechend zu verwenden, der zur Befriedigung der gerechtfertigten Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Käuferseite notwendig ist, verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 6 und Abs 3 KSchG sowie gegen §§ 7 Abs 4 und 10 Abs 2 Z 2 lit g BTVG, weil die Bauträgerin mangels zeitlicher Einschränkung die Auszahlung der 2%igen Haftrücklassrate jederzeit, also auch vor Beginn der Bautätigkeit erreichen könnte, wenn sie nur eine Garantie anbietet und darüber hinaus eine Beschränkung der Haftrücklassgarantie auf den für die Mängelbehebung notwendigen Betrag unzulässig ist.

Die Klausel, wonach als spätester Termin der Übergabe des Kaufgegenstandes nach § 4 Abs 1 Z 5 BTVG vorbehaltlich der Auswirkungen durch Krieg, Katastrophen und höhere Gewalt ein bestimmter Zeitpunkt vereinbart wird, verstößt gegen § 879 Abs 1 im Zusammenhang mit § 4 Abs 1 Z 5 BTVG und § 879 Abs 3 ABGB, weil im Fall von Auswirkungen durch Krieg, Katastrophen und höhere Gewalt der angeführte Übergabetermin nicht gilt und bei kundenfeindlichster Lesart der Leistungstermin entfällt.